La Zona Franca no es un éxito de la administradora. Es un negocio a costa de los usuarios
Por Carlos Sánchez, presidente regional del Partido Nacional Libertario de Magallanes
Sociedad de Rentas Inmobiliarias publicó el 29 de julio una declaración pública en la que defiende su gestión con cifras que suenan contundentes: ocupación plena, 2.775 empleos, 10,1 millones de visitas, ventas por $300.000 millones y un cheque récord de $4.713 millones entregado al Gobierno Regional. Aseguran haber ejecutado el contrato «con responsabilidad y rigor, con inversión propia, sin aporte fiscal y asumiendo la totalidad del riesgo operativo y comercial».
Cada una de esas afirmaciones puede ser contrastada con documentos públicos, con el propio Reglamento Interno Operacional vigente y con investigaciones periodísticas ya publicadas. Lo que ese contraste revela no es un modelo exitoso, sino una estructura diseñada para capturar valor sin asumir costos proporcionales, y un relato institucional que se sostiene únicamente mientras nadie revise la letra chica.
Inversión propia sin aporte fiscal
SRI afirma que opera «con inversión propia, sin aporte fiscal». Para verificar esa afirmación basta leer el Artículo 107 de su propio Reglamento Interno Operacional, vigente desde abril de 2023, disponible públicamente. Ese artículo establece que los usuarios deben pagar mensualmente, entre otros ítems, el bacheo y mantención de calles, el costo de la unidad de vigilancia, el personal y materiales de mantención, la sal para deshielo de vías, el cambio de grifos, la limpieza de colectores, el arriendo de maquinaria para despeje de nieve, la mantención de sistemas de seguridad, la señalética de tránsito y las contribuciones sobre terrenos fiscales.
Esto no es una denuncia gremial ni una interpretación política. Es lo que dice textualmente el reglamento que la propia concesionaria impuso. Cuando SRI declara que opera «sin aporte fiscal», tiene razón en un sentido estricto: no necesita aporte fiscal porque el aporte lo hacen los usuarios. Cada peso que debería ser inversión del concesionario termina en la boleta de gastos comunes de quienes operan en el recinto.
SRI no necesita aporte fiscal porque el aporte lo hacen los usuarios. Está escrito en su propio reglamento.
Empleos que celebra pero no genera
De los 2.775 empleos que SRI presenta como logro, la concesionaria no creó directamente ninguno. Cero. Esos puestos de trabajo los generan importadores, comerciantes, emprendedores y operadores que arriesgan su capital, construyen su infraestructura, pagan arriendos en dólares, derechos de asignación en UF y una estructura de costos que el propio RIO detalla con precisión: solo el derecho de ingreso o renovación de contrato cuesta US$ 1.288 por cada contrato, según el Artículo 125 del mismo reglamento. Los derechos de asignación de locales en el edificio de exhibición y ventas van de UF 2,00 a UF 2,60 por metro cuadrado por cada año de vigencia. Para un local de 200 metros cuadrados, eso puede superar los $30 millones solo en asignación.
Pero hay algo que agrava aún más esta situación. La administradora eliminó la renovación automática de los contratos. Esto significa que empresas con más de treinta o cuarenta años operando dentro del recinto deben renegociar periódicamente y volver a pagar derechos de asignación como si fuesen nuevos usuarios. El efecto es directo: empresas históricas, que sostuvieron la Zona Franca durante décadas, se han visto obligadas a reducir sus operaciones para poder sobrevivir a una estructura de costos que crece sin correlación alguna con los servicios recibidos.
Si la administración no existiera, no solo se mantendrían esos empleos: podrían crearse más, porque el costo de operar sería significativamente menor.
Diez millones de visitas sin contexto
SRI y el gobernador Jorge Flies repiten que la Zona Franca recibe 10,1 millones de visitantes al año, presentando la cifra como evidencia de preferencia ciudadana. No dicen que su propio sistema de conteo no distingue entre un visitante único, un comprador real, un trabajador que ingresa dos veces al día o un empresario que cruza la caseta cuatro veces en una jornada. Tampoco mencionan lo que reveló el Barómetro CADEM 2025, encargado y financiado por la propia SRI: la percepción de la Zona Franca como un lugar conveniente en precio-calidad cayó de 77% a 63% en tres años. Catorce puntos hacia abajo mientras los comunicados de prensa celebraban récords de facturación.
El magallánico no va a la Zona Franca porque la prefiera. Va porque no tiene otra alternativa comercial de esa escala en la región. Eso no es lealtad. Es cautiverio geográfico.
La percepción de conveniencia cayó 14 puntos en tres años, según la propia encuesta de SRI. Los comunicados celebraban récords.
El cheque que pagan los magallánicos
SRI entregó $4.713 millones al Gobierno Regional en 2025, correspondientes al 28% de sus ingresos brutos. Lo presentan como aporte al desarrollo regional. No explican que ese 28% crece porque crecen los arriendos, los gastos comunes, los derechos de asignación y cada cobro que se traspasa al usuario y, a través del usuario, al precio final de los productos. Ese cheque no es fruto de eficiencia ni de creación de riqueza. Es una extracción directa del bolsillo de los magallánicos que compran en el recinto.
Pero el problema tiene una dimensión adicional. El Gobierno Regional que recibe ese 28% es el mismo organismo responsable de fiscalizar el contrato de concesión. El consejero regional Rodolfo Arecheta lo formuló públicamente con claridad: existen «incentivos perversos» cuando el fiscalizador es simultáneamente el principal beneficiario financiero del fiscalizado. ¿Qué incentivo tiene el GORE para reformar un modelo que le transfiere miles de millones cada año?
Esa tensión estructural explica también la opacidad de la Comisión de Seguimiento que SRI invoca como garantía de transparencia en su declaración. Lo que SRI no dice es que esa comisión fue reestructurada y dejó fuera tanto al Servicio Nacional de Aduanas —actor central en cualquier régimen franco— como a los propios usuarios. La exclusión fue tan evidente que el Consejo Regional constituyó una comisión especial independiente para evaluar el real cumplimiento de los objetivos de la concesión, detectando, entre otros problemas, la falta de auditorías y dudas sobre la legalidad de la delegación de facultades fiscalizadoras en el gobernador.
El futuro que SRI no está construyendo
La declaración cierra con un llamado a concentrarse en el «futuro productivo» y no en una «controversia sobre el pasado». Es una maniobra retórica previsible: quien no quiere rendir cuentas propone siempre dar vuelta la página. Pero sin evaluar rigurosamente los últimos veinte años, cualquier diseño de las Bases 2030 se hará a ciegas.
SRI se atribuye haber impulsado desde 2018 la evolución hacia una Zona Franca de Servicios. Sin embargo, en julio de 2024 —seis años después de ese supuesto inicio— su propio gerente general declaró al Diario Financiero que el modelo a seguir era el de Uruguay, a quienes «ha estado siguiendo de cerca, incluso viajando a ese país para familiarizarse con el sistema». Seis años de gestión declarada y el resultado visible fue turismo institucional. No hay un proyecto de ley presentado por SRI, no hay una propuesta técnica pública, no hay un piloto en operación.
Mientras SRI se familiarizaba, quienes sí actuaron fueron los usuarios organizados. La Cámara Franca A.G., que representa a las empresas importadoras que sostienen el recinto, creó Átomo 12, una plataforma de desarrollo territorial con articulación en cuatro países —Chile, Argentina, Uruguay y España—, seis ejes estratégicos que incluyen logística antártica, energías renovables, data centers, puertos, innovación social y nuevos modelos de colaboración, y una hoja de ruta con fases definidas hacia 2030. La información está publicada abiertamente en camfranca.cl. Mientras la concesionaria declaraba intenciones, los usuarios construían alianzas internacionales con propuestas concretas.
Lo que las cifras de la propia SRI demuestran —sin necesidad de interpretación externa— es que las reexpediciones representaron apenas el 0,72% del negocio total del recinto en 2025. Un hub logístico real tiene entre el 50% y el 90% de su operación en reexpediciones y depósito. La Zona Franca de Punta Arenas tiene menos del 1%. Eso no es un logro. Es la magnitud de la oportunidad que este modelo desperdició.
Reexpediciones al 0,72% del negocio total. Eso no es un hub logístico. Es la medida exacta de lo que el modelo perdió.
Un modelo que ahoga en vez de habilitar
Hay un dato que ilustra con precisión la lógica del modelo vigente. El Artículo 112 del Reglamento Interno Operacional prohíbe expresamente a los usuarios subarrendar sus bodegas, locales o instalaciones «bajo ninguna circunstancia». Esto significa que un importador con capacidad ociosa en su bodega no puede optimizar ese espacio compartiéndolo con otro usuario. La capacidad instalada queda subutilizada por decisión reglamentaria, no por falta de demanda. ¿A quién beneficia esa rigidez? A quien cobra por metro cuadrado.
A esto se suman desventajas estructurales que la administración nunca gestionó. El flete marítimo desde el puerto de San Antonio hasta Punta Arenas supera al costo de traer mercancía desde China hasta ese mismo puerto. Es decir, el tramo nacional es más caro que el tramo transoceánico. Operar bajo régimen franco en Punta Arenas implica absorber ese costo, además de los arriendos en dólares, las asignaciones en UF, los gastos comunes y las visaciones sobre el valor CIF de la mercancía. Mientras tanto, la administradora ha permitido que comercios de régimen general —que venden con IVA, sin obligaciones aduaneras, sin derechos de asignación, sin seguros ni exigencias de inventario— operen dentro del mismo recinto, compitiendo en condiciones radicalmente más favorables contra quienes financian el sistema. El usuario importador carga con el costo completo de la estructura. El locatario de régimen general accede al flujo de público que esa estructura genera, sin pagar lo mismo por estar ahí.
El usuario franco paga por el sistema completo. El comercio de régimen general accede al público que ese sistema genera, sin cargar con los mismos costos.
Lo que está en juego
Magallanes tiene frente a sí una decisión que definirá los próximos treinta años de su economía. La concesión vigente expira el 10 de agosto de 2030 y el proceso de licitación debe comenzar antes de que termine 2026. Es la única ventana en un cuarto de siglo para rediseñar el instrumento. Pero hay un detalle que nadie ha explicado: todos los contratos de arriendo de los usuarios vencen el 9 de agosto de 2030, un día antes que la concesión. ¿Qué ocurre con las mercancías, los inventarios y las operaciones aduaneras durante esa brecha? Ni la administradora ni el Gobernador han dado respuesta.
El modelo actual puede resumirse con precisión documental: una concesionaria que cobra arriendos en dólares con reajustes trimestrales vinculados al índice de precios al productor de Estados Unidos, que traspasa la totalidad de los costos operativos y de mantención a los usuarios mediante su propio reglamento, que captura un porcentaje sobre las ventas de cada usuario, que cobra derechos de asignación millonarios en cada renovación contractual, y que entrega un 28% al organismo que debería fiscalizarla. Todo esto sobre terrenos que son propiedad fiscal.
Los usuarios importadores construyeron, financiaron, equiparon e hicieron funcionar la Zona Franca durante casi cincuenta años. La concesionaria administró la recaudación. Esas son funciones radicalmente distintas, y la declaración de SRI las confunde deliberadamente.
En Magallanes existe hoy una preocupación real y extendida: que el proceso de 2030 termine entregando este modelo por otros treinta años. Las familias que compran en el recinto ya perciben que los precios no reflejan el beneficio que la franquicia debería entregar. Los usuarios que operan hace décadas ven cómo la estructura de costos crece mientras su capacidad de competir se reduce. Y una generación entera de magallánicos observa cómo un instrumento creado para compensar el aislamiento y abaratar el costo de vida se convirtió en un negocio inmobiliario que funciona exactamente al revés.
Magallanes no necesita más celebraciones de cifras ajenas. Necesita un diagnóstico honesto, con los documentos sobre la mesa, de cara a 2030. Los documentos ya son públicos. Las preguntas también. Lo que falta es la voluntad de responderlas antes de que sea demasiado tarde.